中房报记者 梁笑梅丨北京报道

7月30日，万物云空间科技服务股份有限公司（02602.HK）发布公告，宣布与控股股东万科企业股份有限公司及其关联方签订债务清偿协议，涉及总代价约2.57亿元。根据协议，万科将以转让物业或车位的方式，结清其对万物云的部分到期债务。此次交易涉及全国多个城市的商品房、商铺及车位，部分物业尚处于开发建设阶段。

与此同时，万物云还宣布收购万科旗下杭州两家公司100%股权，初始对价合计约9824万元，交易完成后，两家公司将成为万物云的全资附属公司。公告显示，此次收购的代价将用于抵偿万科及其关联方对万物云的贸易应收款项及其他往来余额。

同策研究院联席院长宋红卫表示，“通过资产抵债，万物云可增加物业及车位资产，而万科则能去化库存并降低杠杆。”中指研究院广州分院总经理张化学则认为，“万科用于抵债的资产多位于低能级城市，流动性较差，反映出其优质资产储备已较为有限。”

万物云的一位内部人士告诉中国房地产报记者，“此次交易属于化解关联债务的商业行为，收购杭州资产旨在补充社商运营布局。”

此次交易是万科与万物云在债务问题上的又一次协同动作。2024年底，双方已进行过类似操作，但此次规模更大，覆盖范围更广。市场关注的是，这种“内部消化”模式能否持续，以及万物云如何盘活这些流动性较差的资产。

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根据万物云公告，此次债务清偿协议涉及106项交易，覆盖唐山、北京房山、佛山、天津、重庆、成都、乌鲁木齐等全国多个城市，物业类型包括住宅、商铺、车位等，部分仍处于建设阶段。

“从抵债资产的分布来看，绝大多数位于三四线城市或非核心区域，且以商铺、车位等低流动性资产为主。”张化学认为。他表示：“这说明万科可用于抵债的优质资产已经不多，尤其是核心城市的住宅项目，可能早已被优先用于其他债务处置。”

万物云2024年年报显示，其贸易应收款项及应收保证金总额为65.42亿元，其中来自万科的应收账款达24.5亿元，占当期贸易应收款总余额的32.8%。一位不愿具名的资深物业分析师表示：“由于万科面临现金流压力，这部分债务的回收存在较大不确定性。此次以资抵债，虽能减少应收账款规模，但万物云未来仍需面对资产处置难题。”

宋红卫认为：“对万科而言，可以快速去化库存并降低负债；对万物云来说，则能增加在管资产规模，优化财务报表。”但他也提醒，若资产流动性不足，未来可能面临减值风险。

万物云的内部人士回应称，“此次交易是正常的商业安排，符合公司战略。”不过，市场更关注的是，万科是否还会继续以类似方式化解剩余债务，以及万物云如何提升这些资产的运营效率。

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除接盘2.57亿元物业资产外，万物云同日宣布收购万科旗下杭州万瑜置业及杭州元广有限公司100%股权，初始对价分别为0.98亿元及3万元。根据公告，这两家公司的资产主要为杭州地区的商业及住宅项目，独立估值师评估其总市值约0.99亿元。

万物云董事会表示，此次收购不会对集团现金流造成重大影响，且符合公司整体利益。万物云内部人士透露：“杭州万瑜及杭州元广持有的物业位于‘蝶城’战略辐射范围内，收购旨在补充社商运营资源，强化区域布局。”

“蝶城”是万物云近年提出的核心战略，旨在通过数字化改造提升存量物业的运营效率。此次收购的杭州资产，预计将纳入该体系，成为万物云在长三角地区的重要支点。

宋红卫表示，万物云近年来积极拓展第三方业务，减少对万科的依赖，但关联交易仍占一定比重。“此次收购虽然规模不大，但可以看出万物云在尝试盘活万科体系内的存量资产，同时为‘蝶城’战略储备资源。”

张化学则认为，“万物云在承接万科资产时需谨慎评估其商业价值。杭州市场相对健康，但商业物业的运营难度较高，如果定位不清，可能成为负担。”

在市场观察人士看来，万物云未来可能继续通过类似交易整合万科体系内的物业资源，但如何平衡关联交易与独立发展，仍是其长期课题。