碧桂园智慧物业服务集团有限公司安庆分公司与凌坤、安丹丹物业服务合同纠纷一案
——合同约定的物业费标准超出政府指导价如何认定？
承办人、编写人：丁雯
内容摘要：
被告凌坤、安丹丹系安庆碧桂园山水云间277幢1单元302室业主。2016年6月29日，被告凌坤、安丹丹与原告签订《安庆碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为安庆碧桂园山水云间小区提供物业管理服务，合同第四条第1点约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米1.5元，而按照现行安价房[2015]97号文件（《安庆市物价局 安庆市住房和城乡建设委员会转发安徽省物价局 安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》）规定，五星级小区高层物业费收费最高不超过1.3元每月每平方米。但原告主张房管发[2012]85号文件（安庆市房地产管理局安庆市物价局《关于碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告的备案批复》）对安庆碧桂园物业收费标准作出过特别规定，1.5元的标准是有据可依的， 双方就安价房[2015]97号文件与房管发[2012]85号文件的关系、出台时间及效力问题各执一词。最终本院支持原告诉求，认定1.5元标准合理，不违反法律规定。
关键词：
合同约定价 政府指导价 一般规定与特别规定 物业服务收费管理办法
裁判要点：
安价房[2015]97号文件虽然出台在房管发[2012]85号文件之后，但安价房[2015]97号文件有关物业费的收费标准仍沿用安价房[2006]61号文件，房管发[2012]85号文件出台时间在安价房[2006]61号文件之后，单独对碧桂园物业收费标准作出了特别规定，故安价房[2015]97号文件与房管发[2012]85号文件可视为一般规定与特别规定的关系，另外安价房[2015]97号文件并非新的物业收费管理办法，且至今为止并未明确废止房管发[2012]85号文件，故碧桂园小区的物业收费标准应视为继续有效，不因安价房[2015]97号文件出台而失效。
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
案件索引：
安徽省安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802民初890号
基本案情：
被告凌坤、安丹丹系安庆碧桂园山水云间277幢1单元302室业主。2016年6月29日，被告凌坤、安丹丹与原告签订《安庆碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为安庆碧桂园山水云间小区提供物业管理服务，合同第四条第1点约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米1.5元，被告房屋建筑面积为121.79平方米，应按照182.69元/月向乙方交纳物业服务费。合同第十六条约定，如逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金。
因被告未按约定缴纳物业服务费，原告于2019年9月7日向被告发出律师函进行了催收，告知被告2018年12月至2019年9月已经累计欠缴物业费1826.86元，违约金1198.60元，要求被告在收到律师函之日起5日内到原告公司交纳相关费用，但被告仍未交纳，原告提起诉讼。
另查明，安价房[2015]97号文件（《安庆市物价局 安庆市住房和城乡建设委员会转发安徽省物价局 安徽省住房和城乡建设厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知》）规定，业主大会成立前的住宅小区物业服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，具体收费标准仍按照市物价局、原房地产管理局安价房[2006]61号文件规定执行，高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米•月预收；安价房[2006]61号文件规定安庆市城区住宅物业综合服务费收费标准为五星级小区高层按0.75元/平方米•月收取，可上浮最高不超过基准价的20%。房管发[2012]85号文件（安庆市房地产管理局安庆市物价局《关于碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告的备案批复》）就安庆碧桂园物业服务项目延长前期物业综合服务费标准期限的报告作出批复，同意碧桂园项目前期物业综合服务费在安庆市新的物业服务收费管理办法出台前，暂按碧桂园物业服务公司与业主签订的《安庆碧桂园项目前期物业服务协议》约定的标准执行。
裁判结果：
安庆市迎江区人民法院于2020年8月17日作出（2020）皖0802民初890号民事判决：
一、被告凌坤、安丹丹于本判决生效之日起十日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司安庆分公司自2018年12月至2019年12月的物业管理服务费2374.97元；
二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团有限公司安庆分公司其他诉讼请求。
裁判理由：
原、被告于2016年6月29日签订了《安庆碧桂园前期物业服务协议》，明确约定了物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容，双方当事人均签字、盖章，故本院认定该协议是双方当事人真实意思表示，应对双方当事人有约束力。现原告提供了物业管理服务，被告凌坤、安丹丹作为小区业主，应向原告交纳物业服务费。经审查，本院认定依据协议约定的标准，被告凌坤、安丹丹拖欠自2018年12月至2019年12月的物业管理服务费共计2374.97元（182.69元×13个月）。
关于被告辩称原告主张的物业服务费标准超出了政府规定的收费标准问题。安价房[2006]61号文件、安价房[2015]97号文件及房管发[2012]85号文件均是政府职能部门就物业服务费标准出台的相关文件，房管发[2012]85号文件是针对碧桂园小区物业服务费标准作出的特别规定，故在该文件未被取缔的情况下，不能认定双方约定的费用标准超出政府指导价。且房管发[2012]85号文件明确，碧桂园项目前期物业综合服务费在安庆市新的物业服务收费管理办法出台前，暂按《安庆碧桂园项目前期物业服务协议》约定的标准执行，安价房[2015]97号文件对物业费收费标准的规定依然是延用安价房[2006]61号文件，不属于新的物业服务收费管理办法，故安价房[2015]97号文件出台并不影响房管发[2012]85号文件的效力。故对原告要求被告给付2018年12月至2019年12月期间的物业管理服务费2374.97元的诉讼请求，予以支持。
关于被告提交的安发改收费[2020]69号文件（《安庆市发展改革委安庆市住房城乡建设局关于印发安庆市住宅小区物业服务收费管理办法的通知》），系2020年出台，并在附则部分规定自2020年4月1日起施行，原告起诉被告欠缴物业费时间段为2018年12月至2019年12月，故与本案无关联性。
对于被告提出的物业服务管理方面的问题，因被告提交的证据不足以证明原告的物业管理服务达不到协议约定的服务内容和质量标准，故对被告据此作为酌减物业服务费的理由不予采信。但被告提交的证据在一定程度上反映了原告的物业服务管理尚存在提升完善的空间，故原告应以此为鞭策，积极作为，充分发挥主观能动性，不断完善服务质量，提升服务管理水平，从而更好地为业主提供物业管理服务。
对于原告主张的违约金，原告无充分证据证明因被告欠费给其造成的具体损失数额，结合本案实际情况，对原告该项诉讼请求不予支持。
案例注解：
安价房[2015]97号文件及房管发[2012]85号文件效力问题
房管发[2012]85号文件是针对碧桂园小区物业服务费标准作出了规定，且出台时间在前，安价房[2015]97号文件出台时间在后，按照新法优于后法原则，似乎应该按照[2015]97号文件规定的标准执行，但是考虑到以下两点：1、房管发[2012]85号文件是针对碧桂园小区物业服务费标准作出的特别规定，而[2015]97号文件为一般规定，且房管发[2012]85号文件并未被废止，故应优先适用特别规定。2、[2015]97号文件所规定的收费标准仍然是沿用安价房[2006]61号文件的规定，[2015]97号文件无论从名称上，还是内容上都不能称之为新的物业服务收费管理办法，而房管发[2012]85号文件明确，碧桂园项目前期物业综合服务费在安庆市新的物业服务收费管理办法出台前，暂按《安庆碧桂园项目前期物业服务协议》约定的标准执行。根据以上两点，虽然安价房[2015]97号文件出台时间在后，但并不影响房管发[2012]85号文件的效力，故碧桂园小区按1.5元每平米收费标准是有依据的。
原标题：《迎江法院2020年度十篇优秀案例之连载四》